Projet de développement immobilier : comment déterminer les coûts de construction ?

En tant que promoteur immobilier, le développement immobilier peut vous poser de nombreux défis différents. Une chose est sûre toutefois, il y a toujours une solution à un problème. L’astuce consiste à comprendre les problèmes éventuels qui pourraient survenir et à s’y préparer.

Vous devez savoir que le processus de développement n’est pas une science exacte, car chaque site de développement est différent. Les coûts de construction seront donc rarement, voire jamais, les mêmes d’un projet à l’autre, même si vous utilisez les mêmes plans. Certains sites auront besoin de plus de travaux de soutènement que d’autres en raison de la chute du terrain, d’autres auront besoin de plus de béton en raison de la longueur du site, et puis il y a les sites de projets qui renferment des éléments cachés sous la surface qui n’auraient jamais pu être imaginés.

Parfois, si vous intervenez dans les mêmes secteurs, vous pouvez déterminer, après quelques développements, ce qui est susceptible d’arriver.  Vous pourrez peut-être baser vos estimations sur le type de sol, par exemple, tel que vous l’avez défini dans cette même zone.  Cela peut signifier qu’un percement de dalle similaire sera nécessaire à titre d’exemple. C’est ce qu’apporte l’expérience.

Mais il arrive que les choses ne se passent pas comme prévu et, en tant que chef de projet, il vous incombe de veiller à ce que le chantier se déroule le plus efficacement possible. L’un des principaux problèmes est l’allocation pour les travaux de construction.

Les étapes pour la détermination du coût de construction

Lorsque vous établissez le prix d’un projet et les possibilités d’exploitation, il est important de comprendre que votre devis de construction est une entité organique. Le devis de construction avec lequel vous commencez sera presque toujours différent de celui avec lequel vous finissez.  Il évoluera tout au long du processus à mesure que vous obtiendrez de plus en plus de détails. Une fois que vous avez tous les détails, l’estimation du bâtiment peut être finalisée par l’appel d’offres à prix fixe du constructeur.

Lors de la conception de vos plans, vous pouvez généralement suivre un processus à 3 plans :

  • Un plan conceptuel : il indiquera le nombre et la taille des villas sur le terrain, mais sans trop de détails.
  • Un plans de demande de développement : les plans contiennent suffisamment d’informations pour satisfaire le conseil.
  • Un plans du certificat de construction : plus de détails, y compris le drainage de l’ingénieur et la conception de la dalle.

Première estimation : basée sur les projets similaires antérieurs

Commencez par basé le point de départ de votre estimation de la construction sur des projets similaires récemment réalisés et sur une provision pour les différents sites.

Deuxième estimation : basée sur le plan conceptuel

Ensuite, vous pouvez passer à une estimation basée sur le plan conceptuel.  Il s’agit toujours d’une estimation très « vague », car le plan conceptuel n’est généralement pas assez détaillé pour que le constructeur dispose de toutes les informations dont il a besoin.  L’estimation de la construction à ce stade permet de savoir si le budget est respecté.  Si ce n’est pas le cas, il est possible d’apporter les modifications nécessaires, peut-être en réduisant la taille des villas, en travaillant avec le constructeur et l’architecte pour concevoir les logements adéquats pour que le projet soit couronné de succès.

Troisième estimation : basée sur le plan de développement

Une fois le plan conceptuel approuvé, l’architecte procédera à l’élaboration de plans de développement. C’est à ce stade que beaucoup plus de détails sont ajoutés et que le constructeur fixera le prix des plans.  Là encore, le coût de construction final n’est pas connu, bien que le résultat escompté se précise. Une fois approuvés par le client, les plans sont finalisés.

Au cours de la procédure d’évaluation des besoins, le conseil peut demander des modifications concernant les plans.

Les plans de construction

Une fois que le conseil aura approuvé le projet de développement, vous pouvez passer à l’étape suivant : la préparation des plans de construction. Les ingénieurs seront informés et une conception de drainage et de dalles techniques ou de semelles pour les fondations sera réalisée. Des détails supplémentaires sont ajoutés aux plans de la CC, pour finaliser les niveaux et les calendriers de double vérification.

Lancement de l’appel d’offre et établissement de devis

Une fois les plans de construction validés, l’appel d’offres final et le contrat de construction peuvent être lancés. Il s’agira d’un contrat à prix fixe ; cependant, il se peut que certains éléments soient encore « provisoires ». Il s’agit généralement de certains travaux de chantier, de l’enlèvement des remblais et des murs de soutènement. Le constructeur peut marquer ces éléments comme étant provisoires, car il ne saura pas, avant le début des travaux, quel en sera le coût exact. Par exemple, si le site est envahi par des roches, cela augmentera le coût du chantier. Si le site coupé diffère légèrement des plans, cela peut avoir un impact sur la hauteur des murs de soutènement.  Ces éléments « provisoires » seront donc facturés au coût réel, qu’il soit inférieur ou supérieur.

Vous pouvez donc voir comment le devis de construction doit évoluer au cours du processus d’aménagement et, tant que votre aménagement ne sera pas terminé, vous ne connaîtrez pas vraiment le coût exact.  Il est important que vous prévoyiez un montant pour imprévus pour les variations qui pourraient survenir en cours de route.

Pour conclure

En tant que promoteur, vous vous engagerez dans un parcours difficile du début à la fin et le chemin que vous choisirez pourra être simplifié avec l’aide d’un chef de projet qui vous guidera tout au long du processus.  Prenez toujours le temps de faire établir des devis complets à chaque étape pour éviter toute mauvaise surprise.